빌딩투자의 정석(실전편)
1) 인수인계
빌딩의 주인이 되었다면, 먼저 건물에 대한 정보를 속속들이 알아둬야 합니다.
해당 건물에 대한 정보는 전 건물주가 가장 잘 파악하고 있기 때문에 반드시 소유권 이전 등기 후 <인수인계> 과정을 통해
향후 건물 관리에 대한 정보를 확인해두는 것이 좋습니다.
해당 건물에 대한 정보는 전 건물주가 가장 잘 파악하고 있기 때문에 반드시 소유권 이전 등기 후 <인수인계> 과정을 통해
향후 건물 관리에 대한 정보를 확인해두는 것이 좋습니다.
① 시설물 인수인계
건물 관리 주체(자산 관리사/관리소장 등), 건축물 도면, 설비작동법, 보안/미화 업무 범위 및 절차, 주차관리방법 등 전반적인 건물 정보를 체크해야 합니다.
또한 보수공사가 필요한 부분이 있다면 인수인계 후, 우선순위에 따라 연간 계획을 수립해 진행해야 합니다.
또한 보수공사가 필요한 부분이 있다면 인수인계 후, 우선순위에 따라 연간 계획을 수립해 진행해야 합니다.
② 건물 관리인력 인수인계
기존 관리 인력이나 외주업체의 고용을 승계할 지, 신규 채용할 것인지 선택해야 합니다.
만약 신규 채용할 경우에는 소유권 이전일 2-3주 전에 결정한 후, 전 건물주가 기존 인력에 대한 해고와 해촉을 진행해야 합니다.
엘리베이터, 주차타워, 소방시설물, 가스설비 등 법적으로 안전관리업체 자격을 갖춘 외주관리업 시설물은 기존에 선임된 업체가 현 건물에 대한 시설물 이력을
잘 알고 있으므로 우선 승계 계약을 하는 것이 바람직하며, 6-12개월 정도 운용해본 후 교체 여부를 판단하는 것이 좋습니다.
만약 신규 채용할 경우에는 소유권 이전일 2-3주 전에 결정한 후, 전 건물주가 기존 인력에 대한 해고와 해촉을 진행해야 합니다.
엘리베이터, 주차타워, 소방시설물, 가스설비 등 법적으로 안전관리업체 자격을 갖춘 외주관리업 시설물은 기존에 선임된 업체가 현 건물에 대한 시설물 이력을
잘 알고 있으므로 우선 승계 계약을 하는 것이 바람직하며, 6-12개월 정도 운용해본 후 교체 여부를 판단하는 것이 좋습니다.
③ 정산방식 인수인계
관리 비용이 청구는 임대료와 달리 건물마다 산정 방식과 범위가 달라질 수 있어 전 건물주로부터 최근 1년치 월 청구내역을 확보하는 것이 바람직합니다.
만약 임차인에게 새로운 월 정산방식을 요구하기 위해서는 기존 체계를 유지한 후, 세부적인 순서에 따라 순차적으로 바꿔나가는 과정이 필요합니다.
만약 임차인에게 새로운 월 정산방식을 요구하기 위해서는 기존 체계를 유지한 후, 세부적인 순서에 따라 순차적으로 바꿔나가는 과정이 필요합니다.
④ 임대차 인수인계
소유권 이전 등기가 완료된 후 임차인과 면담을 통해 임대차 변경계약을 체결하게 됩니다.
임차인 면담 시 건물이나 임대방식 등에 대한 요청 사항들을 요구한다면, 수용할 부분과 불가능한 부분에 대해 합리적인 합의를 해야 합니다.
임차인은 기존 임대차계약서 내용 외 추가적인 사항은 거부할 권한이 있기 때문에 임대차 변경 계약 시
임대인 명의만 변경한 후 그 외 계약사항은 승계하는 것이 바람직합니다.
임차인 면담 시 건물이나 임대방식 등에 대한 요청 사항들을 요구한다면, 수용할 부분과 불가능한 부분에 대해 합리적인 합의를 해야 합니다.
임차인은 기존 임대차계약서 내용 외 추가적인 사항은 거부할 권한이 있기 때문에 임대차 변경 계약 시
임대인 명의만 변경한 후 그 외 계약사항은 승계하는 것이 바람직합니다.
2) 빌딩 관리
인수인계 과정을 통해 매매한 건물에 대한 사전 리뷰가 어느 정도 되었다면, 이제 본격적으로 빌딩 관리를 어떻게 해야 할 지 판단해야 합니다.
건물 내외부 균열, 보수공사 이력, 건축법 위반 여부, 주요설비 관련 점검 등 구체적인 건물 관련 이력은 계약일 전 사전 답사를 통해 확인해둬야 하며,
이 때 확인한 사항들을 잔금일 전까지 전 건물주와 합의한 후 소유건 이전 6개월 내 관리할 부분들을 적용하는 것이 좋습니다.
# 대형 빌딩은 외부 전문가의 진단과 관리를 받는 것이 일반적입니다.
특히 최근에는 중소형 빌딩 또한 원빌딩의 빌딩케어와 같은 전문 빌딩 관리 시스템을 통해 지속 관리를 받는 추세로 건물 시설물 유지/보수를 어떻게 하느냐에 따라
향후 임대료 상승과도 직결될 수 있으며, 빌딩 관리에 투입된 비용은 이후 세무 처리 가능하므로 빌딩의 가치를 위해 적절히 투자하는 것이 현명합니다.
건물 내외부 균열, 보수공사 이력, 건축법 위반 여부, 주요설비 관련 점검 등 구체적인 건물 관련 이력은 계약일 전 사전 답사를 통해 확인해둬야 하며,
이 때 확인한 사항들을 잔금일 전까지 전 건물주와 합의한 후 소유건 이전 6개월 내 관리할 부분들을 적용하는 것이 좋습니다.
# 대형 빌딩은 외부 전문가의 진단과 관리를 받는 것이 일반적입니다.
특히 최근에는 중소형 빌딩 또한 원빌딩의 빌딩케어와 같은 전문 빌딩 관리 시스템을 통해 지속 관리를 받는 추세로 건물 시설물 유지/보수를 어떻게 하느냐에 따라
향후 임대료 상승과도 직결될 수 있으며, 빌딩 관리에 투입된 비용은 이후 세무 처리 가능하므로 빌딩의 가치를 위해 적절히 투자하는 것이 현명합니다.
3) 대출 관리법
① 원리금 상환
빌딩을 매매할 때 받았던 금융권의 대출!
원리금을 최대한 빨리 상환하는 것이 좋을까요? 정답은 NO!
최초 대출 시 이자비용을 제외하고도 임대료 수익이 남는다고 하더라도 향후 임대차 변동을 생각해 우선은 이자만 지급하는 형태로 대출을 받는 것이 바람직합니다.
원리금을 최대한 빨리 상환하는 것이 좋을까요? 정답은 NO!
최초 대출 시 이자비용을 제외하고도 임대료 수익이 남는다고 하더라도 향후 임대차 변동을 생각해 우선은 이자만 지급하는 형태로 대출을 받는 것이 바람직합니다.
② 만기 전 관리
대출 만기 2개월 전부터 대출금리를 체크한 후, 연장여부와 금리 협의를 해야 합니다.
# 기존 대출 은행 외에 다른 은행들과 금리를 비교해보는 것도 필수지만,
시간상 어려울 경우 전문 컨설턴트나 원빌딩 시스템을 통해 지점별 최상의 조건, 최저 금리를 확인해 즉시 비교해볼 수 있습니다.
빌딩의 오너가 되었다면!
이제 어떻게 내 빌딩을 다른 빌딩들보다 훨씬 빛나는 황금빌딩으로 만들어나가는 것이 더욱 중요하겠죠!
하지만. 많은 분들이 빌딩을 매매한 후 제대로 된 관리를 하지 못해 빌딩의 가치가 떨어지거나 주변 시세보다 낮은 임대료,
잦은 시설물 유지/보수 비용 지출 등 손해를 보는 안타까운 상황이 발생하기도 합니다.
진료는 의사에게! 약은 약사에게 맡겨야 하듯 이제는 대형 빌딩뿐 아니라 중소형 건물 관리도
빌딩 관리부터 자금까지 제대로 된 부동산 전문 시스템으로 확실하게 케어 받는 방법!
빌딩 매매부터 관리까지 100% 원스텝-올케어 받을 수 있는 원빌딩 시스템으로 내 빌딩의 가치를 높여보시기 바랍니다. ^^
※ 지적 재산권에 대한 안내
‘빌딩투자의 정석’은 원빌딩중개㈜의 소중한 자산으로 지적 재산권 및 관련법령에 의한 보호를 받습니다.
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