진짜 빌딩의 주인이 되었다면! 이제 매 달 임대료를 받으며 빌딩의 가격이 천정부지로 뛰기만을 바라게 됩니다.

하지만! 빌딩의 가치는 그냥 올라가는 것이 아닙니다.
빌딩의 주인이 된 순간부터 해당 건물을 어떻게 관리해야 하는지,
자금/대출 관리는 어떻게 관리해야 할 지에 고민을 시작해야 합니다.
건물과 자금 관리를 어떻게 하느냐에 따라 빌딩의 가치와 임대료 상승과 직결될 수 있기 때문이죠!

빌딩 오너가 된 후에는 어떻게 해야 할까?
7단계 빌딩 매입 후처리(인수인계/빌딩관리/대출관리법) 원빌딩과 함께 시작하겠습니다.

7단계 빌딩 매입 후처리 (인수인계/빌딩관리/대출관리법)

1) 인수인계

빌딩의 주인이 되었다면, 먼저 건물에 대한 정보를 속속들이 알아둬야 합니다.
해당 건물에 대한 정보는 전 건물주가 가장 잘 파악하고 있기 때문에 반드시 소유권 이전 등기 후 <인수인계> 과정을 통해
향후 건물 관리에 대한 정보를 확인해두는 것이 좋습니다.
① 시설물 인수인계
건물 관리 주체(자산 관리사/관리소장 등), 건축물 도면, 설비작동법, 보안/미화 업무 범위 및 절차, 주차관리방법 등 전반적인 건물 정보를 체크해야 합니다.
또한 보수공사가 필요한 부분이 있다면 인수인계 후, 우선순위에 따라 연간 계획을 수립해 진행해야 합니다.
② 건물 관리인력 인수인계
기존 관리 인력이나 외주업체의 고용을 승계할 지, 신규 채용할 것인지 선택해야 합니다.
만약 신규 채용할 경우에는 소유권 이전일 2-3주 전에 결정한 후, 전 건물주가 기존 인력에 대한 해고와 해촉을 진행해야 합니다.
엘리베이터, 주차타워, 소방시설물, 가스설비 등 법적으로 안전관리업체 자격을 갖춘 외주관리업 시설물은 기존에 선임된 업체가 현 건물에 대한 시설물 이력을
잘 알고 있으므로 우선 승계 계약을 하는 것이 바람직하며, 6-12개월 정도 운용해본 후 교체 여부를 판단하는 것이 좋습니다.
③ 정산방식 인수인계
관리 비용이 청구는 임대료와 달리 건물마다 산정 방식과 범위가 달라질 수 있어 전 건물주로부터 최근 1년치 월 청구내역을 확보하는 것이 바람직합니다.
만약 임차인에게 새로운 월 정산방식을 요구하기 위해서는 기존 체계를 유지한 후, 세부적인 순서에 따라 순차적으로 바꿔나가는 과정이 필요합니다.
④ 임대차 인수인계
소유권 이전 등기가 완료된 후 임차인과 면담을 통해 임대차 변경계약을 체결하게 됩니다.
임차인 면담 시 건물이나 임대방식 등에 대한 요청 사항들을 요구한다면, 수용할 부분과 불가능한 부분에 대해 합리적인 합의를 해야 합니다.
임차인은 기존 임대차계약서 내용 외 추가적인 사항은 거부할 권한이 있기 때문에 임대차 변경 계약 시
임대인 명의만 변경한 후 그 외 계약사항은 승계하는 것이 바람직합니다.

2) 빌딩 관리

인수인계 과정을 통해 매매한 건물에 대한 사전 리뷰가 어느 정도 되었다면, 이제 본격적으로 빌딩 관리를 어떻게 해야 할 지 판단해야 합니다.

건물 내외부 균열, 보수공사 이력, 건축법 위반 여부, 주요설비 관련 점검 등 구체적인 건물 관련 이력은 계약일 전 사전 답사를 통해 확인해둬야 하며,
이 때 확인한 사항들을 잔금일 전까지 전 건물주와 합의한 후 소유건 이전 6개월 내 관리할 부분들을 적용하는 것이 좋습니다.

# 대형 빌딩은 외부 전문가의 진단과 관리를 받는 것이 일반적입니다.
특히 최근에는 중소형 빌딩 또한 원빌딩의 빌딩케어와 같은 전문 빌딩 관리 시스템을 통해 지속 관리를 받는 추세로 건물 시설물 유지/보수를 어떻게 하느냐에 따라
향후 임대료 상승과도 직결될 수 있으며, 빌딩 관리에 투입된 비용은 이후 세무 처리 가능
하므로 빌딩의 가치를 위해 적절히 투자하는 것이 현명합니다.

3) 대출 관리법

① 원리금 상환
빌딩을 매매할 때 받았던 금융권의 대출!
원리금을 최대한 빨리 상환하는 것이 좋을까요? 정답은 NO!
최초 대출 시 이자비용을 제외하고도 임대료 수익이 남는다고 하더라도 향후 임대차 변동을 생각해 우선은 이자만 지급하는 형태로 대출을 받는 것이 바람직합니다.
② 만기 전 관리
대출 만기 2개월 전부터 대출금리를 체크한 후, 연장여부와 금리 협의를 해야 합니다.
# 기존 대출 은행 외에 다른 은행들과 금리를 비교해보는 것도 필수지만, 시간상 어려울 경우 전문 컨설턴트나 원빌딩 시스템을 통해 지점별 최상의 조건, 최저 금리를 확인해 즉시 비교해볼 수 있습니다.

빌딩의 오너가 되었다면!
이제 어떻게 내 빌딩을 다른 빌딩들보다 훨씬 빛나는 황금빌딩으로 만들어나가는 것이 더욱 중요하겠죠!

하지만. 많은 분들이 빌딩을 매매한 후 제대로 된 관리를 하지 못해 빌딩의 가치가 떨어지거나 주변 시세보다 낮은 임대료,
잦은 시설물 유지/보수 비용 지출 등 손해를 보는 안타까운 상황이 발생하기도 합니다.
진료는 의사에게! 약은 약사에게 맡겨야 하듯 이제는 대형 빌딩뿐 아니라 중소형 건물 관리도
빌딩 관리부터 자금까지 제대로 된 부동산 전문 시스템으로 확실하게 케어 받는 방법!

빌딩 매매부터 관리까지 100% 원스텝-올케어 받을 수 있는 원빌딩 시스템으로 내 빌딩의 가치를 높여보시기 바랍니다. ^^

※ 지적 재산권에 대한 안내

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