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빌딩투자의 정석(실전편)

빌딩투자의 정석(실전편)

빌딩 매매 자금 계획을 세웠다면, 이제 실제로 어떤 지역에 어떤 종류의 빌딩을
사는 것이 좋은 지 선택해야 합니다.

지역에 따라 시세도 천차만별, 상가형, 사무용 등 빌딩의 종류에 따라서도
임대수익이나 투자가치가 확연히 달라질 수 있습니다.

그럼 원빌딩과 함께 빌딩의 종류와 지역 선택 시
꼭 확인해야 할 사항을 살펴볼까요?

2단계 빌딩의 종류와 지역 선택하기

# 빌딩의 종류

우리가 알고 있는 빌딩 종류라고 하면, 근생시설이 있는 상가형 빌딩과 사무실이 있는 업무용 빌딩을 쉽게 떠올리게 되죠.
하지만! 빌딩을 매입하려는 예비 빌딩 오너분들이라면 이제 빌딩 종류를 구분하는 시각을 원빌딩처럼! 바꿔봐야 합니다! ^^

빌딩의 종류는 매입 목적에 따라 크게 두 가지로 구분할 수 있습니다.
직접 사용 VS 수익용 그리고 다시 1) 직접 사용 – ① 사옥형 ② 거주+상가형 빌딩 2) 수익용 – ③ 투자형 ④ 임대형 빌딩으로 세분화될 수 있습니다.

1) 직접 사용 목적

① 사옥형 빌딩

낮은 금리에 비해 점점 높아지는 사무실 임대료로 사옥을 매입하려는 법인이 늘고 있습니다.
사무실은 임대하는 것에 비해 사옥을 매입할 때 장점은 많습니다.
먼저 임대료보다 싼 이자로 지출은 줄이고, 건물을 회사 가치에 맞게 리모델링 해 브랜드 이미지를 높일 수 있으며, 토지 시세 상승에 따라 빌딩 가격도 높아질 수 있습니다.
하지만 사옥형 빌딩을 구입할 때 아래의 주의사항도 체크해야 합니다.

명도여부 확인 사옥 목적 시 매입할 빌딩 내 임차인들과 최초 계약일/만기일을 확인한 후 거래를 진행해야 합니다.
명도 이후 사옥 입주 기간까지 인테리어 기간을 함께 고려해 사옥 매입 및 이전 계획을 세워야 합니다.
필요 면적 확인 현재 사용 중인 사무실 면적과 매입할 빌딩 면적을 비교한 후, 전용 면적을 반드시 비교해 필요 면적에 합당한 지 확인해야 합니다.
빌딩 전용 면적 외에도 주차장 공간도 확인해야 하는데요.
회사 내 대형차를 주차해야 한다면 주차 공간 확보도 필수입니다.
위치 사옥 빌딩 매입 시 기존 사무실 위치와 근접한 지, 현재 직원들의 출퇴근 시간에 영향이 가는지도 따져봐야 합니다.

② 주거+상가형 빌딩

빌딩 내 일부 층에 주거 공간이 있으며, 이 외 공간은 임대를 줄 수 있는 주거+상가형 복합 빌딩이 있습니다.
직접 거주를 하면서 임대 수익도 낼 수 있는 장점이 있어 첫 예비 빌딩 매입 시 많이 고려하는 종류이기도 합니다.
주거+상가형 빌딩을 매입할 때는 아래 2가지를 고려해야 합니다.

주거형 평수/생활 면적 확인 먼저 거주해야 할 공간의 평수와 전용 면적을 확인해야 합니다. 빌딩 내 주거형 공간은 아파트처럼 정해진 평수와 도면이 있는 것이 아니기 때문에
매입 전 빌딩 내 거주해야 할 공간이 이전 공간과 비교해 좁은 건 아닌지, 실제 생활할 수 있는 전용 면적을 통해 비교해야 합니다.
임대 상가 업종 확인 임대 상가의 업종을 확인해 자신이 원하지 않는 유흥시설이나 기타 주거 시 피해가 될만한 업종은 없는 지 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다.

다음은 예비 빌딩 오너분들이 가장 많이 찾으시는 수익용 빌딩의 종류를 확인해보겠습니다.

2) 수익용 목적

수익용 빌딩을 찾는 분들이라면 투자가치+임대수익 이 2가지 요건을 모두 충족하는 누구나 탐낼만한 황금 빌딩을 매입하고 싶을 것입니다.
하지만! 내가 원하는 조건을 100% 갖춘 완벽한 빌딩을 찾는 것이 결코 쉬운 일은 아닙니다.
이런 물건을 찾으려면 아주 긴 시간을 기다려야 하거나, 혹은 투자금이 예상보다 훨씬 높아질 수밖에 없습니다. 왜 그런걸 까요?

상식적으로 투자가치가 높은 빌딩이라면 주인은 빌딩 가격을 높여매각을 원하기 때문에 매매가 대비 임대수익은 낮아지고,
반대로 투자가치가 낮은 빌딩이라면 매매가를 내려 매매가 대비 임대수익을 높여 매각할 확률이 높기 때문입니다.

① 투자형 빌딩

투자형 빌딩은 미래 가격상승을 목적으로 매입을 하게 됩니다.
저금리로 은행권이나 저축보다는 투자를 목적으로 빌딩을 매입하려고 한다거나 현재 월수입이 고정적이어서 임대수익에 대한 필요성이 낮은 경우라면
토지의 가치와 지가 상승으로 매매 시 시세 차익을 기대할 수 있는 투자형 빌딩을 선택하는 것이 좋습니다.

② 임대형 빌딩

빌딩 매입 시 대출 비율이 높아 이자를 내야 하는 부담이 크거나, 노후에 고정적인 임대수익을 원하는 분들이라면 매매가 대비 임대수익률이 높은 빌딩을 찾아야 합니다.
이 때는 매매할 빌딩의 임대 유형이나 관리면에 대해서 좀 더 꼼꼼히 확인한 후 매입을 진행하는 것이 바람직합니다.

# 빌딩 지역 선택 빌딩의 종류를 선택했다면 어떤 곳, 즉 지역을 선택해야 합니다.
빌딩을 사려는 지역을 선택할 때는 자신이 직접 가보고 검토하기 좋은 지역인지.혹은 빌딩을 매입하려는 목적과 종류에 맞는 지를 확인해야 합니다.
서울, 경기 수도권 등 큰 범위의 지역으로 선택하는 것보다 좀 더 범위를 좁혀 강남, 송파, 이태원 혹은 신사동, 압구정 등 원하는 지역을 미리 선택하고 이에 맞는
빌딩의 정보를 알아보는 것이 효율적입니다. 또한 자신이 원하는 지역의 빌딩 시세가 현재 투자 가능 자금에 맞지 않다면
비슷한 조건의 다른 지역으로 눈을 돌려보는 것도 좋습니다.